Immobilie verkaufen in Darmstadt: der Ratgeber für Eigentümer
Wie ein Wert entsteht, welche Verfahren es gibt, welche Unterlagen Sie brauchen und wer die Provision zahlt. Ohne Verkaufsabsicht lesbar.
Wie entsteht ein Immobilienwert?
Ein Immobilienwert wird nicht berechnet, er wird abgeleitet. Grundlage sind Kaufpreise, die tatsächlich gezahlt wurden. Die Gutachterausschüsse erhalten Abschriften sämtlicher Kaufverträge und führen daraus eine Kaufpreissammlung.
Diese Daten sind öffentlich, aber sie beschreiben Durchschnitte. Ihr Haus ist kein Durchschnitt.
Welche Bewertungsverfahren gibt es?
- Bodenrichtwert
- Der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Zone mit im Wesentlichen gleichen Verhältnissen. Er ist der Ausgangspunkt bei jedem Grundstück, aber nie das Ergebnis, weil Zuschnitt, Ecklage, Erschließung und Bebaubarkeit den Wert eines einzelnen Flurstücks deutlich verschieben können.
- Vergleichswert
- Führt bei selbstgenutzten Häusern und Wohnungen. Grundlage sind Verkäufe ähnlicher Objekte in vergleichbarer Lage. Je mehr Vergleichsfälle vorliegen, desto belastbarer.
- Sachwert
- Tritt hinzu, wo Vergleichsfälle fehlen, etwa bei besonderen Objekten. Gerechnet wird über Bodenwert plus Gebäudeherstellungswert abzüglich Alterung.
- Ertragswert
- Maßgeblich bei vermieteten Objekten und Mehrfamilienhäusern. Grundlage ist die nachhaltig erzielbare Miete, kapitalisiert mit dem Liegenschaftszinssatz, den der Gutachterausschuss ableitet.
Warum ist der Angebotspreis nicht der Verkaufspreis?
Sämtliche Preisangaben der bekannten Immobilienportale beruhen auf Angebotspreisen, also auf dem, was Verkäufer verlangen. Was am Ende beurkundet wird, taucht dort nicht auf.
Ein Portalwert ist eine Orientierung, keine Bewertung.
Welche Unterlagen sind beim Verkauf Pflicht?
Vor der Vermarktung: Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauzeichnungen, Wohnflächenberechnung, Energieausweis. Bei Wohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Protokolle und Hausgeldabrechnungen. Bei vermieteten Objekten Mietverträge und Nebenkostenabrechnungen.
Der Energieausweis ist keine Formalie. Seine Pflichtangaben gehören bereits in die Immobilienanzeige, und er ist spätestens bei der Besichtigung vorzulegen.
Ebenfalls verpflichtend, aber wenig bekannt: Immobilienmakler unterliegen dem Geldwäschegesetz. Spätestens wenn es konkret wird, müssen Verkäufer und Käufer sich ausweisen.
Wer zahlt die Maklerprovision?
Die Höhe der Maklerprovision ist gesetzlich nicht festgelegt und frei verhandelbar. Was in Ihrem Fall gilt, steht ausschließlich in Ihrem Maklervertrag, und zwar bevor Sie ihn unterschreiben.
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher die Teilung nach §§ 656a bis 656d BGB. Beauftragt nur der Verkäufer, darf er höchstens die Hälfte auf den Käufer abwälzen. Bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeobjekten und Bauland bleibt die Aufteilung frei vereinbar.
Die Provision entsteht ausschließlich mit dem erfolgreichen Abschluss des Kaufvertrags. Unseren Satz nennen wir Ihnen im Gespräch, bezogen auf Ihr Objekt und Ihre Ausgangslage.
Häufige Fragen
Was kostet mich der Makler, wenn ich doch nicht verkaufe?
Nichts. Die Provision ist ein Erfolgshonorar und entsteht erst mit dem notariellen Kaufvertrag.
Wie finde ich den Bodenrichtwert meines Grundstücks?
Kostenfrei über BORIS Hessen, das Bodenrichtwertinformationssystem des Landes. Online abrufbar sind Werte ab dem Stichtag 1. Januar 2020.
Was ist der Unterschied zwischen Marktwert und Verkehrswert?
Rechtlich dasselbe. § 194 BauGB verwendet beide Begriffe nebeneinander.
Wann fällt Spekulationssteuer an?
Bei Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung. Ausgenommen sind Immobilien, die im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt wurden. Die Einzelheiten klären Sie mit Ihrem Steuerberater.
Wie lange dauert ein Verkauf insgesamt?
Von der Bewertung bis zur Beurkundung meist drei bis sechs Monate, in der oberen Preisklasse länger.
Brauche ich einen Notar, und wer sucht ihn aus?
Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Üblicherweise schlägt die Käuferseite den Notar vor, weil sie die Kosten trägt.
Wertermittlung anfragen
Sie schildern kurz, um was für eine Immobilie es geht. Wir melden uns innerhalb eines Werktags und stimmen einen Termin ab.
