Immobilie verkaufen in Darmstadt: der Ratgeber für Eigentümer
Wie ein Wert entsteht, welche Verfahren es gibt, welche Unterlagen Sie brauchen und wer die Provision zahlt. Ohne Verkaufsabsicht lesbar.
Wie ein Immobilienwert entsteht
Ein Immobilienwert wird nicht berechnet, er wird abgeleitet. Grundlage sind Kaufpreise, die tatsächlich gezahlt wurden. Die Gutachterausschüsse erhalten Abschriften sämtlicher Kaufverträge und führen daraus eine Kaufpreissammlung. Aus dieser Sammlung entstehen Bodenrichtwerte, Vergleichsfaktoren, Liegenschaftszinssätze und Marktberichte.
Diese Daten sind öffentlich, aber sie beschreiben Durchschnitte. Ihr Haus ist kein Durchschnitt. Die Arbeit der Bewertung besteht darin, von der Zone zum einzelnen Objekt zu kommen: über Zuschnitt, Zustand, Ausstattung, Lasten und Nutzbarkeit.
Vier Verfahren, drei davon relevant
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Bodenrichtwert.
Der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Zone mit im Wesentlichen gleichen Verhältnissen. Er ist der Ausgangspunkt bei jedem Grundstück, aber nie das Ergebnis, weil Zuschnitt, Ecklage, Erschließung und Bebaubarkeit den Wert eines einzelnen Flurstücks deutlich verschieben können.
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Vergleichswert.
Führt bei selbstgenutzten Häusern und Wohnungen. Grundlage sind Verkäufe ähnlicher Objekte in vergleichbarer Lage. Je mehr Vergleichsfälle vorliegen, desto belastbarer.
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Sachwert.
Tritt hinzu, wo Vergleichsfälle fehlen, etwa bei besonderen Objekten. Gerechnet wird über Bodenwert plus Gebäudeherstellungswert abzüglich Alterung.
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Ertragswert.
Maßgeblich bei vermieteten Objekten und Mehrfamilienhäusern. Grundlage ist die nachhaltig erzielbare Miete, kapitalisiert mit dem Liegenschaftszinssatz, den der Gutachterausschuss ableitet.
Angebotspreis ist nicht Verkaufspreis
Sämtliche Preisangaben der bekannten Immobilienportale beruhen auf Angebotspreisen, also auf dem, was Verkäufer verlangen. Was am Ende beurkundet wird, taucht dort nicht auf. Deshalb weichen die Angaben verschiedener Portale für denselben Ort spürbar voneinander ab, und zwar nicht um Nachkommastellen, sondern in einer Größenordnung, die bei einem Einfamilienhaus über den gesamten Verhandlungsspielraum entscheidet.
Für Sie folgt daraus zweierlei. Erstens: Ein Portalwert ist eine Orientierung, keine Bewertung. Zweitens: Der Abstand zwischen Angebot und Abschluss ist selbst eine Marktinformation. Er wächst, wenn die Nachfrage nachlässt.
Unterlagen und Pflichten
Vor der Vermarktung: Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauzeichnungen, Wohnflächenberechnung, Energieausweis. Bei Wohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Protokolle und Hausgeldabrechnungen. Bei vermieteten Objekten Mietverträge und Nebenkostenabrechnungen.
Der Energieausweis ist keine Formalie. Seine Pflichtangaben gehören bereits in die Immobilienanzeige, und er ist spätestens bei der Besichtigung vorzulegen. Das schreibt das Gebäudeenergiegesetz vor. Fehlt er, drohen Bußgelder, und der Verkauf verzögert sich.
Ebenfalls verpflichtend, aber wenig bekannt: Immobilienmakler unterliegen dem Geldwäschegesetz. Spätestens wenn es konkret wird, müssen Verkäufer und Käufer sich ausweisen. Das gehört zum Verfahren, nicht zum Misstrauen.
Provision, Teilung, Fälligkeit
Die Höhe der Maklerprovision ist gesetzlich nicht festgelegt und frei verhandelbar. Es gibt keinen amtlichen Satz und keine Gebührenordnung, an die ein Makler gebunden wäre. Was in Ihrem Fall gilt, steht ausschließlich in Ihrem Maklervertrag, und zwar bevor Sie ihn unterschreiben.
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher die Teilung nach §§ 656a bis 656d BGB. Der Maklervertrag bedarf der Textform, eine mündliche Absprache genügt nicht. Beauftragen beide Seiten den Makler, müssen beide gleich viel zahlen. Beauftragt nur der Verkäufer, darf er höchstens die Hälfte auf den Käufer abwälzen, und der Käufer muss erst zahlen, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich gezahlt hat.
Bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeobjekten und Bauland gilt diese Teilung nicht, dort bleibt die Aufteilung frei vereinbar.
Die Provision entsteht ausschließlich mit dem erfolgreichen Abschluss des Kaufvertrags. Kommt kein Vertrag zustande, entsteht auch kein Anspruch.
Unseren Satz nennen wir Ihnen im Gespräch, bezogen auf Ihr Objekt und Ihre Ausgangslage. Eine Zahl auf einer Website wäre entweder unverbindlich oder falsch.
Häufige Fragen
Was kostet mich der Makler, wenn ich doch nicht verkaufe?
Nichts. Die Provision ist ein Erfolgshonorar und entsteht erst mit dem notariellen Kaufvertrag.
Wie finde ich den Bodenrichtwert meines Grundstücks?
Kostenfrei über BORIS Hessen, das Bodenrichtwertinformationssystem des Landes. Online abrufbar sind Werte ab dem Stichtag 1. Januar 2020.
Was ist der Unterschied zwischen Marktwert und Verkehrswert?
Rechtlich dasselbe. § 194 BauGB verwendet beide Begriffe nebeneinander.
Wann fällt Spekulationssteuer an?
Bei Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung. Ausgenommen sind Immobilien, die im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt wurden. Die Einzelheiten klären Sie mit Ihrem Steuerberater.
Wie lange dauert ein Verkauf insgesamt?
Von der Bewertung bis zur Beurkundung meist drei bis sechs Monate, in der oberen Preisklasse länger. Der Kaufpreis fließt danach in der Regel nach vier bis acht Wochen.
Brauche ich einen Notar, und wer sucht ihn aus?
Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Üblicherweise schlägt die Käuferseite den Notar vor, weil sie die Kosten trägt. Verhandelbar ist das trotzdem.
Kann ich mehrere Makler gleichzeitig beauftragen?
Bei einem einfachen Auftrag ja. Praktisch führt es dazu, dass dasselbe Objekt in verschiedenen Fassungen und teils zu verschiedenen Preisen im Netz steht, was Käufer misstrauisch macht.
Was passiert mit dem Grundbuch beim Verkauf?
Nach der Beurkundung wird zunächst eine Auflassungsvormerkung eingetragen, die den Käufer sichert. Die Umschreibung erfolgt, wenn der Kaufpreis gezahlt und die Grunderwerbsteuer beglichen ist.
Wertermittlung anfragen
Sie schildern kurz, um was für eine Immobilie es geht. Wir melden uns innerhalb eines Werktags und stimmen einen Termin ab. Die Besichtigung ist kostenlos, ein Auftrag entsteht dadurch nicht.