Mehrfamilienhaus verkaufen in Darmstadt: Ertragswert und Käuferkreis
- Wir nennen Ihnen eine Spanne, keine Wunschzahl.
- Sie erfahren, woher jede Zahl stammt.
- Rückmeldung innerhalb eines Werktags.
Ausgangslage
Das Haus läuft seit Jahren. Vielleicht haben Sie es selbst gebaut, vielleicht geerbt. Jetzt wird die Verwaltung lästig, oder eine größere Sanierung steht an, die Sie nicht mehr anfangen wollen. Käufer für solche Objekte rechnen anders als Familien: Sie kaufen keine Immobilie, sie kaufen einen Zahlungsstrom.
Was den Preis bestimmt
Die Jahresnettokaltmiete, der Zustand der Anlage und der Liegenschaftszinssatz, den der Gutachterausschuss für diese Objektart in der Region ableitet. Eine Bestandsmiete deutlich unter Marktniveau senkt den Ertragswert, eröffnet dem Käufer aber Spielraum. Diesen Spielraum sichtbar zu machen, ohne ihn zu übertreiben, ist die eigentliche Arbeit.
Was wir prüfen
- Mietaufstellung mit Laufzeiten, Staffel- oder Indexvereinbarungen und Kautionen.
- Leerstand und Fluktuation.
- Instandhaltungsstau, besonders Dach, Fassade, Stränge und Heizzentrale.
- Energetischer Zustand und anstehende Pflichten.
- Verhältnis von Wohn- zu Gewerbeflächen.
- Stellplatzsituation.
- Aufteilbarkeit in Wohnungseigentum und ob dem etwas entgegensteht.
- Schritt 1
Sie schildern die Immobilie.
Objektart, Ort, ungefähre Größe. Mehr brauchen wir für den ersten Anruf nicht.
- Schritt 2
Wir sehen sie uns an.
Vor Ort, kostenlos. Wir prüfen Zustand, Lage und Unterlagen und gleichen ab, was in der Nachbarschaft tatsächlich gezahlt wurde.
- Schritt 3
Sie bekommen eine Spanne mit Begründung.
Schriftlich, mit Herkunft der Zahlen. Ob Sie danach verkaufen, entscheiden Sie.
Unterlagen
Grundbuchauszug, Flurkarte, Mietaufstellung, sämtliche Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre, Nachweise zu Instandhaltung und Modernisierung, Energieausweis, Versicherungsnachweise, Baugenehmigung.
Was Sie das kostet
Die Bewertung ist kostenlos. Die Besichtigung vor Ort ebenso, und die schriftliche Einschätzung, die Sie danach bekommen, auch. Es entsteht daraus kein Auftrag und keine Zahlungspflicht.
Eine Provision fällt erst an, wenn ein Kaufvertrag notariell beurkundet wird. Ihre Höhe ist gesetzlich nicht festgelegt und frei verhandelbar. Sie steht in Ihrem Maklervertrag, bevor Sie ihn unterschreiben, nicht in einer Fußnote auf einer Website. Seit Dezember 2020 gilt beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher zudem, dass die Provision zwischen beiden Seiten geteilt wird und der Verkäufer nicht weniger tragen darf als der Käufer.
FAQ
Wird ein Mehrfamilienhaus nach Quadratmetern bewertet?
In der Regel nicht. Maßgeblich ist der Ertragswert, also die nachhaltig erzielbare Miete im Verhältnis zum Kaufpreis. Der Quadratmeterpreis ist bei diesen Objekten eher ein Kontrollwert.
Lohnt sich die Aufteilung in Eigentumswohnungen vor dem Verkauf?
Rechnerisch oft ja, praktisch selten schnell. Aufteilung bedeutet Abgeschlossenheitsbescheinigung, Teilungserklärung und je nach Lage Fristen und Vorkaufsrechte zugunsten der Mieter. Das dauert und bindet Kapital.
Wie wirkt sich Leerstand aus?
Kurzfristiger Leerstand ist einkalkulierbar. Dauerhafter Leerstand wirft die Frage nach der Ursache auf, und Käufer unterstellen im Zweifel die teuerste Erklärung.
Gilt die gesetzliche Provisionsteilung auch hier?
Nein. Die hälftige Teilung nach § 656c BGB gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser beim Verkauf an Verbraucher. Bei Mehrfamilienhäusern bleibt die Aufteilung frei vereinbar.
Wertermittlung anfragen
Sie schildern kurz, um was für eine Immobilie es geht. Wir melden uns innerhalb eines Werktags und stimmen einen Termin ab. Die Besichtigung ist kostenlos, ein Auftrag entsteht dadurch nicht.