Geerbte Immobilie verkaufen in Darmstadt: Erbengemeinschaft und Ablauf
- Wir nennen Ihnen eine Spanne, keine Wunschzahl.
- Sie erfahren, woher jede Zahl stammt.
- Rückmeldung innerhalb eines Werktags.
Ausgangslage
Das Haus steht seit Monaten leer. Sie sind zu dritt oder zu viert, einer wohnt in Darmstadt, die anderen weiter weg. Jeder hat eine andere Vorstellung vom Wert, und niemand will derjenige sein, der zu billig verkauft. Währenddessen laufen Grundsteuer, Versicherung und Heizung weiter.
Der übliche Reibungspunkt
In einer Erbengemeinschaft muss über den Verkauf einstimmig entschieden werden. Wenn zwei Miterben eine Zahl im Kopf haben und einer eine andere, blockiert das oft länger als jede Behörde. Eine belegte Spanne, die alle gleichzeitig sehen und deren Herleitung nachvollziehbar ist, löst mehr Streit als jedes Gespräch über Gerechtigkeit.
Was wir prüfen
- Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll.
- Stand der Grundbuchberichtigung.
- Zusammensetzung der Erbengemeinschaft und wer bevollmächtigt ist.
- Zustand der leerstehenden Immobilie, besonders Heizung, Feuchtigkeit und Frostschäden.
- Wohnrechte oder Nießbrauch im Grundbuch.
- Bewertungsstichtag für die Erbschaftsteuer.
- Laufende Kosten des Leerstands.
- Schritt 1
Sie schildern die Immobilie.
Objektart, Ort, ungefähre Größe. Mehr brauchen wir für den ersten Anruf nicht.
- Schritt 2
Wir sehen sie uns an.
Vor Ort, kostenlos. Wir prüfen Zustand, Lage und Unterlagen und gleichen ab, was in der Nachbarschaft tatsächlich gezahlt wurde.
- Schritt 3
Sie bekommen eine Spanne mit Begründung.
Schriftlich, mit Herkunft der Zahlen. Ob Sie danach verkaufen, entscheiden Sie.
Unterlagen
Erbschein oder Testament mit Eröffnungsprotokoll, Sterbeurkunde, Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauzeichnungen soweit vorhanden, Energieausweis, letzte Nebenkostenabrechnungen.
Was Sie das kostet
Die Bewertung ist kostenlos. Die Besichtigung vor Ort ebenso, und die schriftliche Einschätzung, die Sie danach bekommen, auch. Es entsteht daraus kein Auftrag und keine Zahlungspflicht.
Eine Provision fällt erst an, wenn ein Kaufvertrag notariell beurkundet wird. Ihre Höhe ist gesetzlich nicht festgelegt und frei verhandelbar. Sie steht in Ihrem Maklervertrag, bevor Sie ihn unterschreiben, nicht in einer Fußnote auf einer Website. Seit Dezember 2020 gilt beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher zudem, dass die Provision zwischen beiden Seiten geteilt wird und der Verkäufer nicht weniger tragen darf als der Käufer.
FAQ
Alle Erben müssen zustimmen. Was, wenn einer blockiert?
Dann bleibt rechtlich die Teilungsversteigerung. Sie führt fast immer zu einem niedrigeren Erlös als ein freier Verkauf, weil der Bieterkreis kleiner ist. Bevor es so weit kommt, hilft in vielen Fällen eine Bewertung, der alle Beteiligten folgen können.
Brauchen wir einen Erbschein?
Nicht immer. Liegt ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll vor, genügt das dem Grundbuchamt meist. Bei einem handschriftlichen Testament verlangt es in der Regel den Erbschein.
Muss das Grundbuch vor dem Verkauf berichtigt werden?
Die Erben müssen als Eigentümer eingetragen sein, bevor verkauft werden kann. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Berichtigung gebührenfrei. Das ist einer der Gründe, warum sich Warten hier tatsächlich rechnet oder eben nicht.
Wie wird der Wert für die Erbschaftsteuer ermittelt?
Das Finanzamt bewertet nach dem Bewertungsgesetz, meist im typisierten Verfahren. Weicht der tatsächliche Marktwert deutlich nach unten ab, lässt sich das mit einem Nachweis geltend machen. Wir bewerten den Marktwert, die steuerliche Einordnung gehört zum Steuerberater.
Was kostet der Leerstand?
Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Strom und eine Grundtemperatur im Winter laufen weiter. Dazu kommt, dass Versicherer bei längerem Leerstand den Schutz einschränken. Wer das durchrechnet, kommt bei einem Einfamilienhaus schnell auf einen vierstelligen Betrag pro Jahr.
Wertermittlung anfragen
Sie schildern kurz, um was für eine Immobilie es geht. Wir melden uns innerhalb eines Werktags und stimmen einen Termin ab. Die Besichtigung ist kostenlos, ein Auftrag entsteht dadurch nicht.